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マンション売却を考えたら、知ってほしいこと

マンション紹介画像1

マンションを売りたいと思ったら「不動産会社に相談する」という方がほとんどだと思いますが、ちょっと待ってください。少しでも好条件で売却するためには、まず売主さんがマンション売買に関する知識や情報を得ておくことが大切です。

マンションは高額商品なだけにちょっとしたコツで損をしたり得をしたりということがあります。もしかすると500万円以上アップすることもあるのです!
当サイトでは、何から始めたらいいのか、どんな点に注意が必要かなどのノウハウをまとめ、損をしないマンション売買を実現できるようにお手伝いいたします。


 

マンション売却の流れを把握することから始めよう

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マンション売却の全体的な流れを知ることは、今後の予定を立てる上でも必要ですし、成約が思い通りにいかずにバタバタして結局思っていたよりも安値で取引…そんなことにならないように全体の流れを把握しておきましょう。

マンション売却の流れ

物件の資料を用意する

課税明細書サンプル

売ると決めたら早速必要になるのが売却物件の資料です。購入時のチラシやパンフレット、契約書、固定資産税・都市計画税の明細、自治会費や修繕積立金など売買金額に含まれないが月々かかる維持費などがあればいつでも使えるようにまとめておきましょう。

ローンが残っている場合は残債務額を確認しておきます。
権利証も後に必要になりますので、所在を確認しておく必要があります。

相場を知る

マンションナビ

相場を知らなければ価格設定もできません。自分のマンションの価格を知るには不動産会社一社だけの査定では、それが適正価格なのかも怪しいものです。不動産会社でも損をしたくなければ必ず何社かの査定価格を比較してください。

 

何社も問い合わせるのは時間もかかるし、面倒だとお考えですか?

 

今や査定はネット上で一括依頼できる「オンライン不動産査定サービス会社」を利用するのが常識です。
先の項目でまとめておいた資料があれば、物件情報と連絡先をわずか1分程度で入力することが出来ます。後は査定結果が届くのを待つのみです。
HOME4U」という会社を利用した場合、全国500社の不動産会社から厳選した最大6社の査定依頼ができるので、あとは自分のお好きな不動産会社を選択するだけです。
>>一括査定会社について詳しくはコチラもご覧ください

不動産会社を選ぶ

不動産を選ぶ

自分の思い通りの結果であれば査定を出してもらった不動産会社から選んでよいと思います。
ですが、まだ簡易的な査定金額が出ただけなので、1社に絞るのは早すぎます。候補を数社キープし、担当さんやその会社の姿勢を見極めることが大切です。
不動産会社を選ぶうえで知っておきたいのは、不動産会社には得意分野があるという点です。ここでは中古マンションの売買が得意な不動産会社を選ばなければいけません。
例えば賃貸が得意な不動産屋に依頼してしまったら、買いたいお客さんが訪れるケースは少ないわけですから、売れる確率も低くなりますよね。
得意な分野は不動産会社のホームページで確認できますので、話を進める前に必ずチェックしましょう。もちろん、担当さんができる人かそうでないかでも結果が大きく変わってきますので、そこも重要です。
決して査定額だけでは選ばないでください。

訪問査定で不動産会社を決定

訪問査定

ネットで入力した情報で出されるのは簡易査定ですから、詳しくは訪問査定によって決まります。
そのとき、こちらの希望はしっかりと伝え、疑問点があれば解消しましょう。また、周辺マンションの売買情報を担当者から聞き出すことも大切です。
きちんと答えが返ってくるか、親身になって相談にのってくれるか、的確なアドバイスをくれるのかなどチェックし、これから頼りにできる担当者なのか見極めることが大切なことです。

媒介契約をする

媒介契約

訪問査定も終え、信頼できる不動産会社を選ぶことができたら、次は媒介契約を結びます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」というものがあります。


簡単に説明すると、

一般媒介契約

「一般媒介契約」は、いくつもの不動産屋と媒介契約を結ぶことができるものです。依頼主も自ら買主を探して契約することが可能です。

専任媒介契約

「専任媒介契約」は、1社のみとの契約になりますが、こちらも自分で買い手を見つけて売却することが可能です。

専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」は、1社だけとの契約になり、自分自身が買い手と直接売買契約することはできません。

「専任媒介契約」 「専属専任媒介契約」

メリット

・不動産会社が1社のみなので情報管理がしやすい。

不動産会社は確実に仲介手数料がもらえるので、積極的に広告費を使い売却活動をしてくれる。

デメリット

・不動産会社1社で対応する為、対応に限界がある。

「一般媒介」

メリット

・たくさんの不動産会社へ依頼できるため、多くの買い手の目に留まる。

デメリット

不動産会社から売主に連絡報告をする義務が無いため、積極的に売却活動をしていない可能性がある。

・自分の会社で成約しないと仲介手数料がもらえない為、売却活動に広告費をかけてもらえない。

媒介契約はこの3種の中から選ばなければいけませんが、誤解されやすいのは、「一般媒介契約」でたくさんの会社に依頼できればそれだけ多くの買い手の目に留まりやすく、売買契約成立も早いのではと思われがちな点です。
先の手順でせっかく信頼できる不動産会社を選んだのに、ほかにも多数の会社に依頼するとなると、明らかに不動産業者の戦意は喪失します。というのも、契約が成立しないと不動産屋の仲介手数料は0円なので、広告費をかけにくいのです。
つまり、広告費をたくさんかけ他社に先を越されれば、その分赤字となる為、最初から積極的に売ろうとしない業者も出てくるのです。

【マンション売却ナビ】相場より高く売るテクニック大公開

そう考えると当サイトでおすすめしたいのは「専任媒介契約」です。
しかし、1社だけの営業力に不安を感じる方もいるかと…。
その不安を取り除いてくれるのが「レインズ」です。
レインズは登録した不動産会社が物件情報を共有できるシステムで、一般の方がこの情報を見ることはできません。
その代わり不動産業者なら自分のお客様が探している条件に合う物件をレインズで探すことができるのです。ですから小さな不動産会社の専任であっても営業力を最初から心配する必要はありません。
専任媒介契約をして、担当さんにやる気を出してもらい、広告費もしっかりかけてもらいましょう。そして1日も早く売買契約までたどり着きたいものです。
ほとんどの不動産会社が登録しているという「レインズ」ですが、検討中の会社について不安な場合は契約前に登録の確認をしておきましょう。

売り出し金額の決定

相場のリサーチや不動産会社からの査定額を参考に金額を決定します。あくまでも金額は自分自身が納得した金額にしてください。後で査定通りだったから売れなかったと不動産会社のせいにしても売れないという事実は変わりません。逆に自分の予定額よりも安い金額で売り出し、早く決まったのはよいが、損をしたと一生思うことになるのも嫌ですよね。ここは慎重にそして絶対に自分自身で値段は決めてください。

不動産会社に広告方法の確認

不動産会社ではホームページへの掲載や広告、チラシ制作など、どんな宣伝をしてくれるのか聞いて、制作物を確認させてもらうようにしてください。全部まかせきりにして、内覧の問い合わせがない、反応がない、売れないと嘆いていても、どこまでやってくれているのか、わからないままでは手の打ちようがありません。中には掲載されている写真がイマイチだったり、図面がわかりにくいなどの理由もあったりしますよ。

内覧に備えて掃除や修繕

媒介契約まで漕ぎつければ、不動産会社の担当者がいろいろとアドバイスしてくれ、手を打ってくれることでしょう。しかし売主にもやることはあります。
ここにマンション売却中の心得を記しておきます

 

住みながらマンション売却する場合
早く決めたいのであれば掃除はもちろんのこと、不用品の処分などもして、できるだけスッキリとしておきましょう。
購入する方は現在の状況から自分が住んだときのイメージを膨らませますので、なるべくセンス良く見えるよう心掛けましょう。

 

ファミリー向けの場合、女性が決定権を握っている場合が多いので、水回りの清潔さは特に心がけたいです。

 

簡単な補修で済む程度の破れ、傷、汚れであれば直してしまった方がいいです。
判断基準は自分で修繕できる範囲、もしくは金額あまりがかからない場合は直す。費用がかかるリフォームは第一段階では考えなくてOKです。

内覧の申し込みに対応する

内覧の申し込みは突然やってきます。その日のうちにという内覧者には不動産屋さんもできれば日を改めて予約してと言ってくれるとは思いますが、大切なお客様を逃したくはないので、できる限り早めに内覧の希望に沿いたいところです。前の項目で掃除や片付けを早めにと言ったのもそこです。「友人が遊びに来るから」程度の片付けでは全く駄目です。一生に一度あるかないかの高額な買い物をするのに、隅々までチェックしない人はいませんよね。また、内覧者は住人にいろいろと聞きたいはずなので、使い勝手やマンションの周辺のことなど、不動産会社担当者に頼ることなく説明できると尚よいでしょう。この人が使っているマンションなら住んでもいいと思わせる好印象も大切です。

売却契約時に必要なものを準備

いざ売買契約という時に必要なものは、仲介手数料の半分、本人確認できる運転免許証など、登記済証、実印、印鑑証明書、印紙代です。

 

仲介手数料は上限が決められていますが、売買金額が高額になればなるほど仲介手数料も高額になりますので注意してください。特にローンがまだ残っている場合は手取り額がいくらになるのかシミレーションしておきましょう。
以下に仲介手数料の割合上限を以下に掲載します
マンション価格 報酬割合
200万円以下の場合 100分の5

 

200万円を超え400万円以下の場合 100分の4

 

400万円を超える場合 100分の3

 

 

印鑑登録をしていない方は登録だけでもしておいた方が、後に印鑑証明を取るときに楽です。役所も混んでいると時間がかかることがありますので、自分の都合のよいときに行っておきましょう。

物件状況報告書、付帯設備表を作成

不動産会社が準備する書類に状況や設備に応じて?を入れる程度のものです。後後、購入者との間でトラブルにならないために、ある物、無い物、破損がないかどうか、使えるかどうかなどチェックし報告書としてまとめます。

購入者との顔合わせ、契約手続き

不動産会社からは正式な申込み書が来て、売り手が承諾すれば、後は契約となります。契約者と不動産会社で会って契約を交わします。不動産屋さんから説明があり、それを聞いては名前を書いたり判を押したりという作業があります。

入金と引き渡し

売却マンションに住んでいた場合、売買契約をしてから引っ越しまでの期間など考えると、引き渡しは1~2か月後になると思います。入金と同時にマンションの引き渡しとなります。売買契約=入金ではありませんのでご注意ください。
売却するマンションにローンの残債がある場合には、売却代金の入金と同時に住宅ローンを完済することができます。その場合は銀行での手続きが必要です。抵当権の抹消など司法書士に依頼する場合は事前に日時を司法書士に伝えて来てもらう必要があります。その点は不動産会社と金融機関に相談してください。

マンション売却についてよくある質問から

マンションを売却をする時は、たくさん悩みが出てくると思います。

 

売却がいいのか、賃貸にした方がいいのか・・・

もしマンションが売れなかったら、価格はどれぐらい下げればいいのか・・・

マンション売却の仲介手数料はいくら払えばいいのか・・・

 

そのような悩みに答えるQ&Aを用意しました。

 

マンションを売り出してから2カ月経ちましたが内覧者がありません。価格変更を考えた方がいいでしょうか。

媒介契約をした不動産業者がどのくらい宣伝をしてくれているかにもよりますが、自社ホームページ(HP)や店頭への掲示なども行っているのであれば、価格について担当者と相談してもよい時期ですね。
また、媒介契約は期間を区切ることができるので、あまり広告に力を入れてくれていないと感じれば媒介契約の見直しを検討することも可能です。

 

マンション売却時期はいつがよいのでしょうか。やはり時期を見て売る方が効率がよいでしょうか。

人が動く時期は確かにあります(春はやはり多いですね)。しかし、売り出す時期についてはご自身のスケジュールにもよるのではないでしょうか。また、いつ買い手が現れるのか、こればかりは誰にもわかりません。
ですから、売ると決めたのならできるだけ早くというのが得策だと考えます。切羽詰まってからでは、思い通りの値段で売れるのを待つ余裕がなくなってしまいますので、相場以下で売る結果になりかねません。

 

価格設定についてですが、初めから値段交渉ありきの価格で売り出した方がいいでしょうか、それとも最初から買って欲しい価格で売り出した方がいいのでしょうか。
必ずしも値段交渉に応じる必要もないわけですから、買い手がこの価格なら見てみたいと思えるような値段設定で最初から売り出した方がよいと思いますよ。物件を探す方はいくら以下でという検索の仕方をしたりします。本当はその値段まで下げられるのに、最初の検索に引っかからないために、見てももらえず、検討もしてもらえないとなると、何のためにその値段設定にしているのかわかりません。

 

不動産会社の買取価格が相場よりもかなり安いのは仕方がないことでしょうか。早く売りたい場合は利用した方がいいですか

不動産会社の買取価格については相場の50%程度だと聞きます。待てる状況であれば、相場価格での購入者を待った方がよいのでしょうが、早急に売る必要があるなら、納得して買取を利用するしかないですね。

 

大手の業者に媒介依頼すると清掃などのサービスが受けられるそうですが、小さな会社だと特にそういったサービスもないようです。

やはり大手の不動産会社と契約した方が得なのかとも思いますが、小さな会社は営業マンが熱心でした。
査定金額に大差はないのですが、大手がいいか熱心な小規模不動産会社か迷っています。

とりあえず大手であるかどうかは重要ではなく、大手に頼んだが熱心に売ってもらえなかったという不満や、対応が遅いなどの声もあるようです。
それは大手であるかどうかではなく、担当者にもよることだとは思いますので、売主さんが信頼できると思えた会社や人にお願いした方がいいと思いますよ。
クリーニングサービスがあったとしても売れなければ仕方ないことですから。それに小規模不動産会社でもレインズに加入していれば問題ないことです。

 

マンションの売却を考えているのですが、忙しくて不動産会社を回る余裕がありません。インターネットで一括査定というのがあると知り、便利だとは思いましたが、査定後たくさんの業者から連絡が来て対応が大変になるんじゃないかと心配です。

ウェブ査定の「HOME4U」で一括査定した場合、最大でも6社までの紹介ですから、際限なくたくさんの会社から問い合わせが来て困ることはありません。一目で査定額もわかり、比較しやすいですよ。
また、マンションの条件や状況にぴったり合った不動産会社を紹介してくれるので、ご自身で不動産会社を回るよりも物件にマッチングした会社から選ぶことができるところが効率的で◎。
HOME4Uの公式サイトは【こちら】からご覧ください。

 

マンション売却まとめ

一般媒介契約

1 マンションを売りたいと思ったら、マンションの売り方(売却の流れ)を把握しよう

 

2 売却の流れは
 ①マンションの物件資料を用意します。
 ②マンションの相場を確認します→一括査定サービスがオススメです。
 ③不動産会社を選びます。
 ④訪問査定で不動産会社を決定します。
 ⑤不動産会社と媒介契約をします。→おすすめは専任媒介契約です。
 ⑥不動産会社と金額を設定し売り出します。
 ⑦不動産会社が作った広告内容をチェックします。
 ⑧内覧に備えて掃除や片付けをします。
 ⑨内覧の申し込みに対応します。
 ⑩売却契約時に必要になるものを準備します
 ⑪物件状況報告書、付帯設備表を作成します。
 ⑫購入者との顔合わせ、契約手続きをします。
 ⑬同時に清算書を不動産会社から発行してもらいます。
 ⑭入金完了

 

3 損をしないためのチェックポイント
チェックボタンウェブの一括査定でおおよその相場を確認
チェックボタン訪問査定時に担当者と会社を見定める
チェックボタン専任媒介契約でやる気を出させる
チェックボタン金額を決めるのはあくまで売主(不動産会社ではない)
チェックボタンお客を待つのは3か月が限度。成果なければ不動産会社変更も。


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